7/12 उताऱ्यात हे 2 शब्द नसतील तर तुमची जमीन होणार शासन जप्त

land record महाराष्ट्रात जमिनीचे व्यवहार करताना अनेकदा आपण फक्त जमिनीचे लोकेशन आणि किंमत पाहतो, पण त्या जमिनीचा तांत्रिक कणा असलेला ७/१२ उतारा नीट वाचत नाही. हा उतारा म्हणजे जमिनीची कुंडलीच असते, ज्यामध्ये मालकी हक्कापासून ते शासनाच्या अटींपर्यंत सर्व काही नोंदवलेले असते. अनेकदा आपण दलालांच्या किंवा विक्रेत्यांच्या आश्वासनांवर विश्वास ठेवतो, परंतु कागदोपत्री पुरावा नसल्यास भविष्यात कोर्टाच्या चकरा माराव्या लागतात. त्यामुळे जमिनीचा कोणताही व्यवहार करण्यापूर्वी ७/१२ वरील प्रत्येक शब्दाचा अर्थ समजून घेणे ही आपली पहिली जबाबदारी ठरते.

७/१२ उतारा: जमिनीची खरी कुंडली

सोशल मीडिया किंवा बातम्यांमध्ये “जमीन जप्त होणार” अशा हेडलाईन्स पाहून घाबरून जाण्याचे कारण नाही, मात्र त्यामागील कायदेशीर इशारा समजून घेणे गरजेचे आहे. शासनाच्या नियमानुसार, जर जमिनीच्या उताऱ्यावर काही विशिष्ट तांत्रिक शब्द असतील आणि आपण त्यांचे उल्लंघन केले, तर शासन ती जमीन ताब्यात घेऊ शकते. हे केवळ भीती घालण्यासाठी नसून, महसूल कायद्यातील तरतुदींची माहिती देण्यासाठी असते. विशेषतः ‘भोगवटादार वर्ग-२’ आणि ‘पोट-खराबा’ या नोंदी जमिनीच्या भविष्यातील वापरावर आणि मालकीवर मोठा परिणाम करू शकतात.

भोगवटादार वर्ग-२: अटींची जमीन

‘भोगवटादार वर्ग-२’ हा शब्द सातबारावर असणे म्हणजे ती जमीन पूर्णपणे तुमच्या मालकीची नाही, असे ढोबळमानाने समजले जाते. ही जमीन मुळात शासनाची असते आणि ती विशिष्ट अटींवर एखाद्या व्यक्तीला किंवा कुटुंबाला कसण्यासाठी किंवा वापरासाठी दिलेली असते. यामध्ये देवस्थान जमिनी, वतन जमिनी किंवा भूमिहीनांना मिळालेल्या जमिनींचा समावेश होतो. अशा जमिनींची विक्री करताना किंवा त्यांचा वापर बदलताना जिल्हाधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी घेणे बंधनकारक असते, अन्यथा शासन ‘शर्तभंग’ झाला म्हणून जमीन पुन्हा आपल्या ताब्यात घेऊ शकते.

भोगवटादार वर्ग-१: सुरक्षित मालकी

जमिनीच्या दुसऱ्या प्रकारात ‘भोगवटादार वर्ग-१’ येतो, जो खरेदीदारासाठी सर्वात सुरक्षित मानला जातो. या जमिनीवर मालकाचा पूर्ण हक्क असतो आणि ती विकण्यासाठी किंवा गहाण ठेवण्यासाठी शासनाच्या परवानगीची आवश्यकता नसते. जर तुमच्या ७/१२ वर ‘वर्ग-१’ असा उल्लेख असेल, तर कायदेशीर दृष्टिकोनातून ती जमीन हस्तांतरणासाठी मोकळी असते. तरीही, त्यावर कोणताही बोजा (Loan) किंवा इतर कुळांचे अधिकार नाहीत ना, याची खात्री करणे नेहमीच हिताचे ठरते, कारण जुन्या नोंदी कधीही अडथळा ठरू शकतात.

पोट-खराबा: वापरावरील मर्यादा

सातबारा उताऱ्यावरील ‘पोट-खराबा’ हा शब्द अनेकदा दुर्लक्षित केला जातो, पण तो अत्यंत महत्त्वाचा आहे. जमिनीचा असा भाग जो लागवडीखाली येत नाही, त्याला पोट-खराबा म्हणतात. याचे प्रामुख्याने दोन प्रकार असतात: अ-वर्ग आणि ब-वर्ग. ‘अ-वर्ग’ पोटखराबा म्हणजे खडकाळ किंवा नापिक जमीन, तर ‘ब-वर्ग’ पोटखराबा हा रस्ता, कालवा किंवा सार्वजनिक वापरासाठी राखीव ठेवलेला भाग असतो. जर तुम्ही ‘ब-वर्ग’ पोटखराबा जमिनीवर बांधकाम केले, तर शासन कोणत्याही मोबदल्याशिवाय ते पाडून जमीन ताब्यात घेण्याचा अधिकार राखून ठेवते.

मालकी हक्कासाठी वारस नोंद प्रक्रिया

जमिनीच्या मालकी हक्कासाठी ‘वारस नोंद’ ही प्रक्रिया अत्यंत कळीची असते. मूळ मालकाच्या निधनानंतर साधारण तीन महिन्यांच्या आत कायदेशीर वारसांची नावे ७/१२ उताऱ्यावर चढवणे आवश्यक असते. जर वारस नोंद वेळेत केली नाही, तर ती जमीन ‘बेवारस’ ठरवून सरकार जमा होण्याची शक्यता निर्माण होते. अनेक कुटुंबांमध्ये मालमत्तेचे वाटप तोंडी होते, पण जोपर्यंत फेरफार रजिस्टरमध्ये त्याची नोंद होत नाही, तोपर्यंत त्या वाटपाला कायदेशीर महत्त्व नसते. त्यामुळे वारस हक्काबाबत नेहमी सतर्क राहणे गरजेचे आहे.

बिगरशेती (NA) परवानगीचे महत्त्व

शेतीची जमीन घेऊन त्यावर फार्महाऊस किंवा इतर व्यवसाय सुरू करण्यापूर्वी ‘बिगरशेती’ (NA) परवानगी घेणे अनिवार्य असते. जर ७/१२ उताऱ्यावर जमिनीचा वापर ‘शेती’ असाच असेल आणि तुम्ही त्यावर निवासी किंवा व्यावसायिक बांधकाम केले, तर तो गुन्हा मानला जातो. अशा परिस्थितीत महसूल विभाग मोठा दंड आकारू शकतो किंवा अनधिकृत बांधकाम पाडून जमीन जप्त करण्याची नोटीस बजावू शकतो. केवळ जागा आपली आहे म्हणून तिथे काहीही करण्याचा अधिकार आपल्याला नसतो, त्यासाठी नियमांचे पालन करावेच लागते.

जमीन कमाल धारणा कायदा (Ceiling)

महाराष्ट्र जमीन कमाल धारणा कायद्यानुसार (Ceiling Act), एका ठराविक मर्यादेपेक्षा जास्त जमीन बाळगण्यास मनाई आहे. जर एखाद्या व्यक्तीकडे किंवा कुटुंबाकडे मर्यादेपेक्षा जास्त जमीन असेल, तर ती ‘सर्प्लस’ म्हणून घोषित केली जाते आणि शासन ती ताब्यात घेऊ शकते. जमिनीचे तुकडे होऊ नयेत म्हणूनही काही निर्बंध असतात. त्यामुळे मोठी जमीन खरेदी करताना ती सीलिंग मर्यादेत बसते का, याची खात्री अनुभवी वकिलाकडून करून घेणे योग्य ठरते. जमिनीचा आकार आणि प्रकार यानुसार हे नियम बदलत असतात.

सहा महिन्यांनी कागदपत्रे तपासा

आपली जमीन सुरक्षित ठेवण्यासाठी सर्वात सोपा उपाय म्हणजे दर सहा महिन्यांनी ७/१२ आणि ८-अ चा उतारा काढून त्याची तपासणी करणे. आधुनिक काळात ही सोय ऑनलाईन उपलब्ध आहे, त्यामुळे तलाठी कार्यालयात जाण्याचीही गरज उरलेली नाही. उताऱ्यावर ‘इतर हक्क’ या कॉलममध्ये कोणाचे नाव आहे का किंवा बँकेचा बोजा आहे का, हे तपासावे. जर काही संशयास्पद किंवा चुकीची नोंद आढळली, तर त्वरित महसूल विभागाकडे तक्रार करून ती दुरुस्त करून घ्यावी, जेणेकरून भविष्यातील मोठे वाद टाळता येतील.

मालकी हक्कातील बदलांचा इतिहास 

जमिनीचा व्यवहार करताना केवळ ७/१२ पाहून चालत नाही, तर ‘फेरफार’ (Mutation Entry) नोंदी पाहणे तितकेच महत्त्वाचे असते. फेरफार म्हणजे जमिनीच्या मालकीत किंवा हक्कात झालेला बदल कशामुळे झाला, याची लेखी नोंद. जुने फेरफार पाहिल्यावर समजते की जमीन मूळची कोणाची होती आणि ती हस्तांतरित होताना सर्व कायदेशीर प्रक्रिया पार पडली आहे का. अनेकदा ७/१२ वर नाव असते, पण फेरफार नोंद कच्ची असते, ज्यामुळे पुढे जाऊन खरेदी-विक्री व्यवहारात तांत्रिक अडचणी निर्माण होतात.

निष्कर्ष:

“जमीन जप्त होईल” ही भीती नसून तो एक कायदेशीर इशारा आहे जो आपल्याला सतर्क करतो. जर तुमची जमीन ‘भोगवटादार वर्ग-२’ मध्ये असेल, तर तुम्ही योग्य तो नजराणा (Premium) भरून ती ‘वर्ग-१’ मध्ये रूपांतरित करून घेऊ शकता का, याची चाचपणी करावी. जमिनीचे व्यवहार हे आयुष्याची पुंजी लावून केले जातात, त्यामुळे घाईघाईत निर्णय घेण्याऐवजी कागदपत्रांची पडताळणी करणे कधीही चांगले. सुजाण नागरिक म्हणून कायद्याच्या चौकटीत राहून केलेले व्यवहारच तुम्हाला कायमस्वरूपी मानसिक शांती आणि मालकी हक्क देऊ शकतात.